07.10.24 – von mg –

Ein kurzer Rückblick:

Aufgrund der Schließung des Gärtnereibetriebs Bender in Tairnbach ergab sich die Möglichkeit der Planung eines neuen Wohngebiets innerorts auf einer bereits heute genutzten Fläche. Das ist auf jeden Fall besser, als bisher unbebaute Flächen am Ortsrand auszuweisen.

Seit nun 4 Jahren steht die Gemeinde im engen Austausch mit der Deutschen Reihenhaus AG und so waren deren Vorstellungen in dem im Juli 2023 beim Aufstellungsbeschluss über einen Bebauungsplan vorgestellten Entwurf berücksichtigt.

Hier wurde der Entwurf besprochen und dann die Erstellung des Bebauungsplans beauftragt. Bereits damals wurde seitens der SPD und uns einige Punkte angebracht, die bei der Aufstellung des Bebauungsplans Berücksichtigung finden sollten:

• Renaturierung des Tairnbächles
• Anzahl Stellplätze vs. Anzahl geplanter Wohneinheiten
• Berücksichtigung finanzierbaren Wohnraums

Unsere damalige Stellungnahme findet sich auf der Homepage der Grünen Mühlhausen.

Ohne auf die damals im Detail vorgebrachten Dinge einzugehen, stellen wir fest, dass zwar die ersten beiden Punkte sich im vorgestellten Bebauungsplan wiederfinden, aber beim dritten Punkt wohl keine Einigung mit der DR zustande kam.

Geänderte Rahmenbedingungen (Wirtschaftslage, Nachfrageeinbruch Wohnungsbau) führten dazu, dass ein geplanter Beschluss zur Offenlage des Bebauungsplans verschoben wurde. Daraufhin wurde ein überarbeiteter Entwurf erstellt, der eine weitere Verdichtung vorsieht, aber in vielen Punkten auch unverändert blieb.

Im Rahmen der Sitzung am 26.09.2024 wurden nun einige Punkte am vorgestellten Planungsstand bemängelt. Der Punkt „bezahlbarer Wohnraum“ von uns angesprochen. Aus Reihen der anderen Fraktionen wurde erneut auch die hohe Verdichtung im Neubaugebiet kritisch angemerkt und auch hierfür Änderungen vorgeschlagen und gefordert. Auch fehlende Möglichkeiten für Treffpunkte wurden moniert.

Warum sind bezahlbarer Wohnraum und kleinere Wohneinheiten wichtig?

Welche Größenordnung wird der Preis eines zu errichteten Reihenhauses oder Doppelhauses denn haben? Wenn man sich vergleichbare Projekte anschaut, reden wir von Preisen ab 450.000 EUR in einer Basisausstattung. Ist das etwas, was sich die junge Familie hier vor Ort leisten kann? Gerade diese sollen ja angesprochen werden, um so die Investition in den Schulneubau zu rechtfertigen. 

Auch die Größe der Wohneinheiten ist interessant: gerade ältere Personen wollen oder müssen sich Gedanken machen, ob eine kleinere Wohneinheit nicht besser zur veränderten Lebenssituation passt.

Und hier kommen wir zu einem wichtigen Punkt: in den nächsten 16 Jahren wird sich die Anzahl an älteren Mitbewohnerinnen und Mitbewohnern dramatisch ändern: Der Anteil von über 65-Jährigen im Vergleich zu den 20-65-Jährigen wird in Mühlhausen von heute 34 % auf ca. 52 % in2040 steigen, so die Prognose laut statistik-bw.de. 

Folglich wird auch die Nachfrage nach seniorengerechten und auch barrierefreien Wohneinheiten steigen. 

Hier sehen wir leider im aktuellen Entwurf des Bebauungsplans keine wirkliche Berücksichtigung und in der angestrebten Planung der Deutschen Reihenhaus AG auch nicht. Da im Bebauungsplan ausschließlich Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser erlaubt sind, gibt es dann wohl keine Möglichkeit, Mehrfamilienhäuser mit verschiedenen Wohnungen zu bauen. Aus Sicht der Grünen verpassen wir hier als Gemeinde die Chance, die Weichen jetzt entsprechend zu stellen.

Gänzlich ungenutzt bleibt auch die Möglichkeit, durch einen sektoralen Bebauungsplan für einen Teil der Fläche den Bau von gefördertem Wohnraum zu fördern. Dies sieht das noch durch die Große Koalition verabschiedete „Gesetz zur Mobilisierung von Bauland“ vor. Mit diesem neuen Bebauungsplantyp, dem sogenannten sektoralen Bebauungsplan „Wohnraumversorgung“ (§ 9 Abs. 2d BauGB), erhalten die Gemeinden ein neues Planungsinstrument. Damit kann im unbeplanten Innenbereich ein Plan speziell nur für den Wohnungsbau aufgestellt werden. So will die Bundesregierung auch die Entstehung sozial geförderten Wohnraums unterstützen. 

 Auch die Sorge, die Deutsche Reihenhaus könnte bei einer Reduzierung der zulässigen Wohneinheiten auf dem Areal wegen zu geringer Rentabilität abspringen, ist da und sicherlich nicht von der Hand zu weisen. Vielleicht bieten auch hier Mehrfamilienhäuser entsprechende Chancen?

Wie kann es nun weitergehen? Es gibt weitere Gespräche mit der Deutschen Reihenhaus AG. Ein dann gefundener Kompromiss wird dem Gemeinderat wieder vorgelegt und zur Offenlegung empfohlen. Klar ist, dass wir als Gemeinde aktuell so ein Projekt nicht ohne Investor stemmen können. Daher wird es vermutlich nur noch marginale Anpassungen geben können.